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解析商業地產開發遭遇的五大瓶頸

文章出處:瞳孔國際 責任編輯: 人氣:3207 發布時間:2016-03-16

       瓶頸一:融資難 丟西瓜撿芝麻

       國際上以購物中心為代表的商業地產運營模式是:商業地產運營商(通常不是開發商)在長期金融工具支持下蓋房子,蓋完房子長期持有,只租不售,然后通過商業運營提升資產價值,最終通過資本市場實現資產價值。在這種模式下商業地產的價值主要通過資產運營管理和資本運作來實現。

       解決商業地產的融資瓶頸,關鍵在于發展商業房地產投資基金,通過投資基金支持開發商的開發融資,開發商沒有還款壓力才有可能長期持有只租不售,注重通過運營管理來提升商業地產的資產價值,為最終通過資本市場發行REITS實現價值套現創造條件。但即便有了商業地產投資基金,也無法解決所有商業地產開發商的問題,因為投資基金本身的專業化要求決定了基金只會投資給最優秀的項目,絕大多數開發商都會被阻擋在投資基金的大門之外。

      瓶頸二:一地難求  豁出去的無奈

      土地是房地產開發的核心資源和必需的生產資料。商業地產開發過程中最重要的問題之一就是選址,所謂選址本質是對土地的選擇,商業地產開發對土地的條件有著特殊的要求,因為土地所處的地塊條件很大程度上決定了商業地產項目的成敗。一塊土地周邊的環境,比如交通條件包括地鐵、輕軌、火車、公交以及停車場的情況、競爭性商業物業的情況、周邊的商業業態分布情況等都是開發商在拿地之前應該仔細考察的內容。

       但目前土地出讓市場采取招拍掛的形式下,開發商已經被逼上了一條獨木橋,拿不到土地,開發商就只有出局,所以為了拿到土地,開發商必須不惜一切代價。在這種情況下,即便是土地的地段環境不適合做商業項目,即便是土地出讓金不斷節節攀高,加大了商業地產項目的開發成本和風險,開發商也是別無選擇。

       瓶頸三:人才難覓  21世紀最貴的資源在何方

       這不是房地產行業獨有的問題,而是整個中國經濟發展中的一個共同的問題。一方面是大量的企業需要人才、尤其是有一定經驗和能力的高端人才,但這些企業往往招不到想要的人才;另外一方面是很多人由于在經驗和能力上達不到用人單位的要求而找不到工作。

       造成這個問題的根本原因是經濟高速發展與人才成長之間的脫節,人才成長的速度趕不上經濟發展的速度。越是發展速度快的行業,這個問題就越突出。商業地產屬于經濟發展中最熱的領域之一,而且商業地產開發運營橫跨地產、商業、金融三個領域,專業化要求和復合程度要求都非常高,這更加劇了商業地產人才供求之間的矛盾。優秀的商業地產人才的匱乏也是開發商不得不面對的瓶頸性問題。人才匱乏的結果導致不論是商業地產開發商還是商業地產咨詢機構普遍處于專業化水平不高的狀態,小馬拉大車是普遍的情形,這直接導致了大量低水平的商業地產項目的誕生。

       而要解決企業在商業地產開發運營環節自身專業化程度不高的問題,一個重要的手段是加強對外腦資源的利用水平。而要解決人才瓶頸的問題,關鍵在于提高企業的人力資源管理水平,企業必須要有一個長期的人力資源發展的規劃,并且在人才的招募、選拔、培養、使用、保留、激勵等環節大大提升自己的專業化水平,才能在人才爭奪方面搶得先機。得人才者得天下,一個企業是否真正能突破人才瓶頸對企業發展的束縛,關鍵還在于企業最高管理者是否真正重視人才的問題。

       瓶頸四:規劃有要求  政府意志難違

       政府規劃部門對土地開發建設的規劃要求也是開發商不得不面對的一個瓶頸問題。政府部門在招商引資、土地出讓、建設項目規劃申報等環節,在建筑密度、容積率、朝向、層數、高度、商業面積比例等方面都有很多硬約束,并且對具體的項目建設方案也有很多長官意志。很多地方政府已經成了一個最大的招商局和地主,政府為了從土地出讓過程獲得更大的利益,往往要求開發商上馬一些大而不當的商業地產項目。在這些政府的要求以及想法中,有大量違背商業地產運作規律的東西。在目前政府對房地產開發進行深度干預的環境下,開發商為了獲得地方政府的支持,不得不向政府官員對于政績工程、形象工程的要求以及各種不合理的土地規劃要求進行妥協,最終犧牲的只有商業地產的規律。

       所以,如何建立開發商與政府之間透明公開的交流機制,避免政府過多的、不恰當的對商業地產開發的行政干預,提高政府規劃部門對商業地產運作規律的認識是擺在商業地產開發商面前的一個棘手的問題。

       瓶頸五:買方市場的現實  賣方市場的做派

       商業地產是為商業經營活動提供載體的,它要靠商家來買單,商家支付的租金就是商業物業的收益;商家靠最終消費者買單,消費者的消費支出是商家的收入。因此,消費市場規模決定商業的規模,也間接決定了對商業物業面積的需求以及承受的租金水平。這種來自消費市場的硬約束也是開發商不得不面對的瓶頸之一。

      

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