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商業綜合體如何吸引超市入駐?

文章出處: 責任編輯: 人氣:3582 發布時間:2016-02-29


  眼見得城市里越來越多的綜合體聳立了起來,眼見得一個數萬、數十萬平米的商業樓盤空置,說到綜合體招商,必談主力店,主力店一是超市,二是百貨。尤其是超市,被看做是綜合體里最為吸引人氣的業態。超市里面尤其是大型綜合超市,沃爾瑪、家樂福、大潤發、人人樂、永輝、華潤萬家,以其強大的集客能力特別受到青睞?,F如今在這些大綜超里做個拓展經理,那可是很幸福的事情啊。

  可是現在搞商業地產的,是個有九個壓根沒有搞過商業。建好的商業地產項目,也是十個有九個壓根不適合超市入駐。
  有的商業地產項目選址在新區或者非傳統商業區,希望超市聚集人氣,說實話,這些地方新建小區入住率極低,開超市也是有一定的風險的。有句話說,有人的地方就可以開超市,問題是這里沒有人,怎么開?
  有的商業地產主要配套是寫字樓、酒店式公寓,而超市面對的主要客群是家庭,這樣的商業地產,配套一個小型便利店就差不多了,一個幾千上萬平米的超市,怎么支撐得起?鄭州鄭東CBD七天地的超市,面積就不算大了,里面顧客寥寥可數。
  還有的商業體位置確實不錯,正經商業區,可是周邊缺乏居民,靠逛街的人來購買,超市客單根本上不去,華潤萬家在西安大唐不夜城的店鋪就是個例子。盡管周邊還是有一些高檔居民區,但是不夜城主要以商業、旅游為主的區域。
  有的商業體位置還可以,比較適合開超市。但是商業體在設計修建時,沒有考慮到超市對于建筑體的技術要求,建成后邀請超市一看,這里不對,那里不對,甚至有的根本用不成。不是層高柱距不合理,就是電梯位置不對,要不就是承重要求達不到,或者缺乏貨運通道和電梯。超市有生鮮部門,沒有預留煙道、上下水,或者位置不對,等等等等,不一而足。還想讓超市入駐,要不沒有辦法。怎么辦?第一就是降租金,一降就是一年幾百上千萬,算下來,十、二十年就是上億的租金沒了。租金低、免租還不行,超市給張圖,改造,甲方承擔改造資金和施工,上千萬又不見了。

商業綜合體如何吸引超市入駐?

  商業綜合體如何吸引超市入駐?
  超市是商業革命的產物,是商業標準化的產物,是迄今為止,最為科學的商業模式,否則不好解釋為什么世界最大的商業集團是沃爾瑪、家樂福、麥德龍而不是西爾斯、老佛爺了。連鎖超市在過去的60年發展中,已經形成一整套、以數據和流程為基本手段的復雜的科學的連鎖管理體系。這一點是其他商業,尤其百貨、商業地產行業不能理解的。
  我看很多超市人轉行百貨問題不大,但是看百貨人轉行超市成功的很少。因為自從80年代學武廣以來,百貨業基本上已經喪失了自營自采能力,轉為以聯營扣點、租金為主要盈利模式,以服裝為主要商品的一種業態。食品被超市拿走了,家電給了國美蘇寧京東了,除了服裝化妝品,百貨就快沒有什么了。所以百貨的經營手段越來越簡單,商品越來越單一。反倒是超市,從服裝鞋帽到食品生鮮,從家庭用品到辦公工具,無所不包,自營自采,全國連鎖,越做越大。
  有些人看百貨不好弄了,轉行做商業地產招商了,但是往往理解不了多業態融合和跨業態管理,尤其對于超市的復雜程度不好把握。這就是王健林先生說的,原先做百貨的、做超市的做商業地產都有問題,這就是多業態管理的問題。所以你讓他做百貨規劃還可以,層高、柱距、客梯還能說,超市這里就比較專業了,容易出問題。
  一個商業體,想吸引超市入住,至少應該具備這么幾個條件。
  第一,基本的、以家庭為主的人口。
  這不是先有蛋還是先有雞的問題。一個規劃中十萬人口的新建小區,什么時候才能具備支撐超市經營的人口?小區的入住率不高,周邊入住率如何,人口如何?是否有競爭對手?對手的規模情況如何?這是很重要的。一個一萬平米的超市,沒有五萬以上人口的支撐,是很難搞下去的。
  比如一個十萬常住人口的縣城,有兩家5000平米的超市,大家生意還都過得去,現在突然進入一家10000平米的超市,那就競爭激烈了,有的家就不信了。因為承載力有限。
  所以那種以寫字樓、酒店、公寓為主的商業體配套中,超市的規模就不能大了,甚至有個便利店就解決問題了。
  第二,基本的建筑條件。
  層高:
  一般大型綜合超市要求層高不得低于5米,但是倉儲式超市和建材超市就不行了,層高十幾米也是有的。
  柱距和隔墻:
  很多商業體在設計柱距的時候,主要考慮底下停車場的柱距,8.5米~9米之間,這個超市也可以用。但是如果是上面樓層是剪力墻結構,下面的裙樓里隔墻過多,超市就不好用了。所以盡量使用框架結構,或者剪力墻的樓往后面退一點,少占用裙樓的面積。
  現在的車造的越來越大,8米柱距停三輛車有困難了,放到8.5米~9米比較合適。
  樓層承重:
  超市業態對于樓板承重有較高的要求。不同超市業態也不一樣。一般綜合超市,要求不低于600公斤/平方米,但是倉儲超市和建材超市的倉儲式貨架本身就很重,很高,層數多,存貨量大,所以要求在1000公斤以上,最好1200公斤。
  生鮮區上下水、煙道:
  超市的生鮮區要有上下水,排水溝,熟食區還要預留煙機和煙道的位置。說明在設計之初就要考慮好超市未來的布局圖,而不是像百貨,可以隨便間隔。
商業綜合體如何吸引超市入駐?
  建議在這一塊與商業體上面的餐飲區通盤考慮,減少工程造價。
  超市的樓梯:
  超市的自動扶梯最好使用坡梯而不要用百貨的階梯,因為考慮到超市購物較多較重,手推車上下方便。而且這種坡梯要能夠直接通到停車場。滿足顧客一站式購物的需求。
  坡梯的方向應當適合和方便顧客,梯子的選擇要和購物車相結合。
  超市的收貨通道和平臺:
  我總是講做超市就是做物流,超市是一個大進大出的地方,不比百貨服裝,進貨就是幾個紙箱子。超市貨品量大,復雜,有干貨,有鮮貨,還有凍貨,進貨經常是集裝箱卡車,所以需要不同的收貨平臺。
  通道要考慮貨車、尤其是集裝箱貨車的進出的需要,甚至考慮貨車掉頭的需要。特別在年節高峰時期,大量收貨,多個平臺、車輛同時卸貨的需要。
  除了收貨,超市也有大量出貨的需要。收貨平臺和退貨、出貨平臺,有的超市是不允許共用的。
  污物處理間和垃圾電梯:
  超市每天處理大量的紙箱子,尤其是生鮮垃圾,加之商業體內餐飲垃圾污物的處理需要,所以應該有污物處理間和垃圾電梯。
  通風和采光
  有的商業體計劃將超市放在地下,那么通風和采光就尤為重要,要使地下超市的顧客有新鮮的空氣,不憋悶。天井如果能通到地下最好了。
  三、什么樣的商業體配什么樣的超市
  超市也區別很多的種業態,大型綜合超市,標準超市(社區超市)、倉儲超市、便利店。
  如果是城市中心區或者次中心區、大型居民區、附近有居民的大型商業區,那么大型綜合超市是比較愿意入駐的。5000~10000平米比較合適。比如沃爾瑪、家樂福、永輝之類的。
  如果是主要依托一般居民區,或者某一社區商業體,那么2000~4000平米標超(社區超市)或者生鮮食品超市就比較合適了。比如聯華、冠軍之類。
  如果是以辦公區、酒店、公寓為主的商業體,或者周邊是高檔住宅小區,但是輻射范圍有限,那么可以引進時尚生活超市,但是面積不宜過大。比如OLE之類的。
  如果是新區里面的商業體,體量有比較巨大,那么可以考慮倉儲類超市,比如麥德龍,山姆會員店的,10000平米以上。
  以上類型以食品為主的超市外,還可以搭配家電超市、化妝品超市、家居用品超市、布藝床品超市等等業態,使其業態豐富化,互為補充。
  四、增加超市客流和商業體客流互動。
  綜合體內購物中心引進了超市,主要目的是為了提升購物中心的人氣。但是卻往往習慣于將超市放在地下一層。
  與百貨相比,超市顧客具有目標性購買、高頻率購買的特點。如果放在地下一層,比較封閉的一個空間里,這部分客流不容易和整個商業體形成互動關系,很多人來了直奔地下超市,買了就走,商業體中其他部分不容易享受到這部分顧客的分流。
  而地的客流就不需要逛超市了嗎?他們就不需要到超市買東西嗎?我們發現,不是他們沒有需要,超市的東西人人需要,而是他們逛完地上部分后,沒有回過頭再下地下的習慣,或者有很多人根本就沒有發現商業體內還有超市!
  建議在商業體規劃時,改變這種地下單層、雙層布局超市不好的習慣,形成超市立體分布,比如超市可以從地下一層一致通到地上二層,形成立體分布和立體客流,吸引超市客流上一層和二層,也讓地上的顧客方便的看到超市入口招牌,有機會進入超市購物,創造更多的銷售機會。
  俗話說,種下梧桐樹,招來金鳳凰,要想吸引超市入駐,首先綜合體就得是個梧桐樹,具備吸引金鳳凰的條件。
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