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要求合理建筑密度 購物中心設計宜矮胖

文章出處: 責任編輯: 人氣:12770 發布時間:2014-11-10

 

建筑密度=建筑基底面積/規劃用地面積。通常以上限控制,是建設用地的環境量化指標。建筑密度大,說明用地中房子蓋得“滿”,反之則說明房子蓋得""。

比如一塊地為10000平方米,其中建筑占地3000平方米,這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30%。用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。一般對于住宅用地來說,建筑密度小,代表舒適度較高,所以住宅的建筑密度一般不會超過40%-50%。住宅用地的建筑密度是衡量小區品質的重要指標之一。

 

    但是,對于商業綜合體來說,60%是合理的建筑密度。商業廣場、購物中心宜在合理范圍內增加底盤面積,畢竟商業是越低越值錢的。在容積率不變的情況下,建筑密度越高,建筑體的底盤越大,整體形狀較為矮胖,才能最大化商業價值。像十年前建成的北京萬通新世界商品批發市場,那樣又瘦又高的商品市場已經逐漸淡出了歷史舞臺。

 

 

我們知道,在房地產開發公司進行地塊報規的時候,地區相關規劃主管部門會對該項目“建筑密度”、“容積率”和“綠化率”等相關指標進行規定,這些指標是相關部門根據城市的總體規劃“控制性詳細規劃”擬定的。實際操作過程中——主要多見于二三線城市——在更新單元專項規劃在編制和審批過程中伴隨大量的溝通、協調和對利益的博弈,最終,建筑密度、容積率等規劃條件是開發主體、相關權益人、規劃設計院和規劃主管部門“協商”后達成共識的結果。

2013年以來,全國商業項目已經出現日趨飽和的局面,同行競爭再加上電商的兩面夾擊,使得商業項目的整體專業操控顯得尤為重要。如今的中國商業地產,已經過了只要選址得當就可以高枕無憂的階段,對于現階段商業地產而言,設計上的缺陷,足以“致命”。例如一個商業綜合體“合理的建筑密度”問題,不僅決定了一個商業體的主體形狀,甚至關系商業運營模式。

在一些中高端商業尚欠成熟的二、三線城市,有些地區的規劃主管部門常常沿用“高容積率,低建筑密度”的慣用土地開發模式思維。我們要盡可能杜絕在慣性思維的指引下,按照住宅的思路,形成的不完全合理的規劃指標,規避商業地產設計乃至招商工作可能出現的偏差。

 

 

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