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商業綜合體如何打破前期定位“怪圈”

文章出處:贏商網 責任編輯:editor-L 人氣:3216 發布時間:2014-12-03


  商業綜合體項目定位是預測、策劃與決策的統一,是利用市場及技術預測的結果,通過資源整合及策略創新等策劃手段,形成的具有充分可操作性、可控制性的項目發展決定。

 


 

  一、項目策劃與定位問題解讀

  策劃定位方面

  1、銷售代理公司在做項目前期策劃,市場的數據支撐沒有問題,產品研發層面支持力度不夠;

  2、策劃案千篇一律,套模板現象嚴重,在所處區域任何項目都適用,項目核心優勢沒能挖掘出來;

  3、策劃公司的項目開發全程經驗缺失,策劃案缺少地產項目運營經濟指標分析這一環;

  4、甲方的策劃管理能力不足,不能判斷策劃公司提供的策劃案的優劣,造成決策延遲或決策失誤;

  5、甲方老板的“先發劣勢”與“先入思維”,造成對策劃公司的強勢干涉,造成“有什么水平的甲方就有什么水平的乙方”。

  規劃設計層面

  1、甲方沒有想法,不知道自己想要什么,直接委托設計,讓設計院先做做看,給個靶子打;

  2、甲方想法太多,但沒有系統梳理,最終還是不知道自己想要什么,且變化太多;

  3、甲方雖然有想法,對市場的認識也不錯,但缺少專業的“從市場到設計的翻譯”人員,給設計院說不清楚;

  4、甲方做了專業的策劃,但甲方專業管理缺失,不能有效整合策劃和規劃設計,導致設計與策劃脫節;

  5、設計師拋開策劃要求,按照自己的邏輯直接進行工作,導致設計與策劃脫節。

  對開發商的負面影響

  1、沒有系統的市場研究,無論設計公司提供什么樣的規劃設計方案,甲方心里都沒有底,不敢決策,貽誤時機;

  2、地產決策說到底是算賬,市場上提供的大部分策劃方案和設計方案,都缺少項目運營經濟指標測算(甲方有能力的時候自己的成本和財務部門補齊),導致老板不敢決策、無法決策;

  3、最終的現象就是,委托不同的設計公司一遍又一遍的做設計方案,多花時間,多花設計費,增加時間成本。

  對設計院的負面影響

  1、在甲方開發思路不確定的前提下,被迫一遍又一遍的改圖,設計人員壓力增加;

  2、機會成本增加,沉沒成本增加;

  3、人均產值降低,經營壓力增加;

  4、消極應對,甲方怎么說就怎么畫,員工創造能力降低,成就感降低;

  5、經營人員遷就、滿足甲方的時間和修改等無理要求,員工滿意度就會降低。

  二、解決對策——策劃設計一體化

  1、一體化策略概念


  2、策劃與規劃同步


  3、項目發展方向把握



 


 


 


  4、產品定性的關鍵 



 


 


 


 


 


 

 


 


 

  5、產品定量的推導

 


 

  6、一體化規劃方法與步驟

 


 

  7、運營測算工具

 



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