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決定購物中心運營成敗的7步規劃視角

文章出處:商業地產 責任編輯:editor-L 人氣:3321 發布時間:2014-12-05


     決定購物中心運營成敗的7步規劃視角


  第一步:“看得見”——做好商業展示面

  主要是保證外部看得見項目,體現展示性,在地塊什么位置,布置什么物業功能,用在綜合體里面的物業排布,萬達強行要求商業展示面不低于200米。

  1、看得見

  土地價值評估

  土地價值評估案例

  2、看什么

  形象展示面放什么

  給消費者什么樣的形象

  放的業態和品牌要求、選址要求

  3、客戶怎么來

還需要讓客戶看到以后有感覺,看到什么很關鍵,直接決定項目定位、檔次、形象和主題,看到什么讓客戶產生聯想,并吸引客戶進店消費。

第二步:“進得來”——做好外部交通銜接

  進得來包括交通組合方式、構成比例,關注來本質是回答項目的外部交通銜接方式、如何順利搭接外部交通方式,不同等級購物中心交通方式差異化對待。

  要點1:分析項目四至的道路等級,現狀與未來的道路等級,道路等級決定項目定位等級和輻射范圍,等級越高,道路要求越高;

  要點2:提前評估消費者的來消費的方式與比例,區別交通設計導向,私家車?公交車?地鐵?步行?不同類型的購物中心交通組合方式完全不同,城市級與社區級完全不同;

  要點3:對未來交通擁堵點的判斷,建成后及建成后的預判;

  要點4:交通出入口考慮擁堵點、便捷性、安全性及相互干擾等問題;

  要點5:進得來還得出的去,即項目的安全性,保證出車庫不遇到車禍

  第三步:“停得下”——做足停車位/停車動線

  項目車位配置多少才算夠用,滿足最大負荷運轉的80%停車位需求即可,停車數量在地塊允許的條件下,與項目區位屬性、公共交通、地鐵直接相關。

  要點1:不同等級、不同類型的購物中心對停車位的需求完全不一樣;城市級/區域級/社區級/家庭型/年輕時尚型.....對車位的要求完全不一樣;

  要點2:注意綜合體內部停車位指標的共享和協調;

  要點3:停車位的數量關系到地下車庫層數,最直接影響成本和負一層利用;

  要點4:注意不同物業類型在停車位方面的分區和共享,方便后期管理;

  要點5:優化停車動線,停車位車位劃割,包括出入口,提高車位使用效率。

  第四步:“流得動”——內部人流動線設計

  關鍵要素1——出入口:如人的臉面和嘴巴,出入口設計不合理,人流導入會受影響,但必須區別對待形象入口和人流入口的區別;

  關鍵要素2——中庭設計:中庭如人的心臟,人流進入以后在中庭聚集再通過連接中庭的通道,所以中庭的位置、形式、個數、方式很重要;

  關鍵要素3——水平動線:水平動線結合中庭設計,使同平面上的各店鋪的空間上得到充分展示,使消費者能輕松看見商店內的展示細部,適度長度;

  關鍵要素4——垂直動線:誘使購物者離開低樓層前往另一個樓層購物,這在設計上是樓層垂直動線要解決的問題,高層人氣決定購物中心成??;

  關鍵要素5——跨層動線:超過6層的購物中心,消費者已經很難一層一層的走到頂層,有跨層電梯來引導消費者往下向下流動,類似于瀑布往下。

決定購物中心運營成敗的7步規劃視角

  第五步:“逛得爽”——設計主題層及主題區

  目的:保證目標消費者迅速找到目標樓層,同時逛的時候有品牌豐富度,主次搭配;深、面寬、硬件設計完全不一樣,如兒童、電影院、百貨、溜冰場;

  關鍵要點2——主題區:圍繞各層的主力店,設計以主力店為核心的業態,方便業態互動,后期鋪位劃割、招商。

  第六步:“切得好”——鋪位劃割及組合

  目的:保證資源占有與租金貢獻匹配,最大化臨街鋪位,采用切小合大原則;

  關鍵要點1——先業態再鋪位:以業態確定鋪位的資源劃分;

  關鍵要點2——先主后次:先搞定主力店的鋪位要求,再圍繞主力店切分散鋪;

  關鍵要點3——能用則用,充分利用公共設施,如衛生間、過道、樓梯等人流;

  關鍵要點4——能省則省,減少公共通道、輔助設施對通道資源的占用。

  第七步:“撐得住”——輔助設施和電梯設備

  目的:看輔助設施和機電設備能否支撐購物中心的正常運營;

  關鍵要點1——衛生間配置:不同主題/級別的購物中心對衛生間配置不同;

  關鍵要點2——補貨通道:中高檔的購物中心的補貨通道設計;

  關鍵要點3——電梯等機電設備,看機電設備能否支撐項目運營。

  

 

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