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商業地產項目的經營模式定位分析

文章出處:瞳孔國際 責任編輯:瞳孔國際 人氣:3375 發布時間:2015-01-28

       商業地產項目的經營模式,說起來感覺是個很空的話題,瞳孔國際小編也帶大家聊聊這個話題! 什么是商業地產項目的經營模式定位要解決的問題?例如,如果是現代百貨,是采取聯營還是采取租賃的模式?如果是中等商鋪,是招幾個大品牌,還是招眾多的小品牌?是統一收銀,還是分營收銀?,是統一管理、統一收銀,還是分營管理、分營收銀?這些都是經營模式定位要考慮的問題。
      經營模式定位一般不考慮開發商對商業物業是進行銷售還是進行出租的租售模式,重點在商業項目的經營方式上。此時商業物業的業主可能是開發商本身,也可能是商業物業的投資購買商鋪者。
     商業地產項目經營模式定位的考慮要點:
     ①投資資金回收期預測。項目資金的有效回收,可以保證企業擁有充足的流動資金,并有效地運用到下一項目中去。

     ② 項目收益效果預測。收益效果是企業成敗的關鍵,應通過不同經營模式的效果分析比較,選擇最優方案。 
     ③ 經濟走勢分析。通過進行利率走勢、投資回報率等分析,判斷應何種經營方式。
  ④ 風險比較分析。分析商場不同經營方式所帶來的風險機率、大小等
  ⑤ 統一管理。商場實行統一管理,能有效維護商場日常經營秩序。
  商業地產項目的三種常見經營模式
  ?、僬凶?br />   商場將場內一定面積的鋪位或專柜出租給實際商家,商場獲取租金收益, 鋪位或專柜的實際商家負責經營,獲取經營收益,承擔經營風險。押金一般為 3 ~6個月的租金,另外租金平均每年調整3% ~5%。適用業態為大賣場、沿街店鋪、餐飲店、購物中心。
   招租的優點是業主收取固定租金,無需參與經營,從而降低投資風險;缺點是業主無法分享租戶高業績所帶來的利益。
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   自營方式一:自購自銷。商場自行進貨,自行銷售,自擔經營風險。
   自營方式二. 保底抽傭。商場將場內一定面積的鋪位或專柜交由實際商家經營,商場按該鋪位或專柜銷售額的一定比例抽取傭金,但雙方約定最低銷售保底額。適用于百貨、餐飲、購物中心。
      自營方式三:純抽成。商場將場內一定面積的鋪位或專柜交由實際用家經營,商場按該鋪位或專柜銷售額的一定比例定期抽取傭金,雙方不約定最低銷售保底額,共同經營,共擔風險。適用于百貨、大型專業店等。百貨業采用純抽成的方式居多,一般以抽取月營業額的22% ~35%作為租金。
      自營的優點是業主能分享租戶高業績時所帶來的利益;缺點是業主承擔 -定風險,收銀系統投人成本,管理困難,顧客不方便。
       ③委托管理。投資者將商業物業委托商業管理公司全權經營,投資者獲 得穩定的租金回報,而商業管理公司從中收取一定比例的管理費用。
     兩種新型商業經營形式。以上講的是三種常見的經營模式,以下再另 外介紹兩種新型的商業經營形式。這兩種經營形式可存在于以上三種經營模式之中。
      ①店中店。店中店是一種高檔的檔位出租形式,與檔位出租的差異在于檔位是全開放式的,店中店是在一個大的商業空間中劃分出一個個小的、獨立 的、集中的封閉型的檔位空間。
     ②時差分租。利用不同業態、不同營業時間要求進行時段或季節性的時 差租賃,通過運用各種業態不同經營時間的交叉,可以使商鋪的時間價值得到 最大體現,為投資者或實際商家取得更好的效益。
     6)商業地產項目的經營模式會直接影響到項目招商的策略和招商的政策, 也會直接影響到經營團隊的組織架構、管理制度和管理流程等管理模式設計。
     商業項目的管理模式設計主要包括三大體系設計內容,即組織體系設計、 制度體系設計和流程體系設計。每個體系設計的具體內容如下,.
     ① 組織體系設計。組織架構、崗位及編制、崗位職責及規范。
     ② 制度體系設計。人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系,業務管理制度體系,營銷管理制度體系,財務管理制度體系,  物業管理制度體系
     ③流程體系設計,業務流程體系,物業服務流程!

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