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商業地產和住宅地產開發的一些區別

文章出處:瞳孔國際 責任編輯: 人氣:2959 發布時間:2015-03-02

    說道商業地產和住宅地產的最大區別,從字面上看無非是一個開發商業,一個開發住宅,很多咨詢的客戶看到瞳孔國際做的全是商業地產項目,就會問你們住宅做嗎?其實住宅也是廣義商業地產的一種,下面瞳孔國際小編就帶大家一起討論下商業地產和住宅地產開發的一些不同之處!

 1  首先銷售的對象不同!住宅地產開發商是將其產品直接銷售給最終客戶,而商業地產開發商的產品是以租售的方式直接或間接提供給商鋪經營者,其商鋪的長期運營狀態實現的。

  2  一個商業地產項目從立項建設到開始經營,涉及商業歸劃、市場定位、主題定位、建筑設計、商鋪間隔、工程管理、裝飾裝潢、商品布局、 宣傳推廣、招商銷售以及商場的經營管理等諸多方面的內容,其操作難度明顯高于普通住宅地產。
  3  商業地產相對于住宅而言,其市場化程度更高。從這個角度說, 商業地產的市場定位精準化、精細化,是商業地產項目成功的關鍵。
  4  住宅開發是一個二元化的過程,即開發商-消費者,住宅開發商只需要弄清楚消費者需要什么就可以了。但是商業地產是一個四元化的情況,即開發商——投資人——經營者一消費者,所以商業地產的開發商 需要搞清楚三個問題:第一,我們的投資人需要什么?第二,我們的經營者需 要什么?第三,我們的消費者需要什么?這三個問題需要綜合回答,如果只關注其中一點的話,就會給商業的開發帶來很大的麻煩。
  5   住宅地產的客戶是沒有多少選擇余地的個體,而商業地產的客戶則是成群精明的商人。
  6   住宅地產開發是直銷,商業地產開發是傳銷。開發住宅項目時, 開發商可以自己分析市場,根據對市場需求的研究進行產品定位,決定戶型的 比例以及住宅產品的類型,然后通過售樓處直接銷售給客戶。但大型的綜合商業則完全不同,它的銷售對象不是直接面向消費者(可能有些散戶,可以把 他們視為直銷),而是商家,特別是主力店。開發商首先要找到主力店,按照 他們的要求迸行規劃設計。如果開發商的規劃設計不符合他們的設計要求,后期會面臨招商的巨大壓力。_
  7  住宅地產開發商是將其產品直接定價銷售給最終客戶,而商業地產開發商的產品則是以租售的方式直接或間接地提供給商家,其價值是通 過商家的長期運營實現的。
  8  商業地產項目的開發不同于住宅項目開發,不能沿用住宅項目 開發的理念和流程對商業項目進行規劃設計。商業地產項目無論業態定位還是設施的規劃都要考慮其商業屬性,商業屬性是項目開發的根本點,貫穿項目開發、設計、建設、運營的每個過程與環節。
  9   商業地產的銷售難度比較大。住宅可以按套銷售,寫字樓可以 分割,但是大型的商業項目是建筑的綜合體,必須有主力店的存在,主力店小 則幾千平方米,大則四五萬平方米。由于大型綜合百貨很少購買商業物業,如 果進行內部分割出售,又會留下許多的“后遺癥”。
  10  住宅地產開發與商業地 產開發的不同之處還在于,住宅地產的開發重結果,而商業地產的開發卻重過程,住宅地產在銷售完成之后即可見到結果,而商業地產卻需要經過一個漫長的過程之后才能見到結果,商業地產的開發與運營沒有和棋,運營得好寸土寸金;運營得不好,則一文不值。
  11   傳統住宅地產開發歸根結底就是做商品房,其主要的交易對象是商品房,買賣雙方關注的是這種承載于實體商品房之上的建筑的所有權和使用權以及其使用收益或者增值收益。而商業地產其核心卻不是實體的商鋪,而是、商鋪的商業價值或者說商機!沒有了商業價值,沒有了商機,項目就成了一個沒有居住使用功能的房產,也就無法談收益了。
  12  商業跟住宅不一樣,做商業的非常注重開業這個節點,非常注重 開業率,一般來講,70%的開業率是正常的,低于50%是有問題的。
  13   商業地產設計比住宅地產的設計復雜。商業地產設計要結合項目業態,如在大型商業的建筑設計中,主力超市百貨對建筑的面積、柱網、層 高、扶梯的位置等都有不同的要求;大型娛樂設施對功能布局、內部人流路線 更有特殊的要求;而餐飲需要有排污配套設施等。
  14   住宅地產的功能是居住,而商業地產的功能主要是商業經營, 要從空間、結構、設備、配套、功能等方面保障和滿足商業的經營。
  15   住宅開發時開發商可以自己研究市場,開發產品,并面向社會銷售。對中小型商業或為住宅開發配套的商業,也可采用這種模式。而大型商業項目就像酒店設施一樣,必須由酒店管理集團來介入前期策劃與后期管理, 開發商難于直接進行專業化的商業設施規劃并對商家進行管理。開發商只有在專業商業投資、管理與顧問公司,以及專業商業項目規劃設計公司的協助下,才能使一個大型商業項目達到專業化的高度!

   綜上所述,所有的無論是商業地產還是住宅地產,其有相通的地方,只不過在某些方面的對象有所變化!所以必須要從專業的角度去思考!只有充分的掌握住了其間的不同,在不同的項目上采用不同的設計方式!這樣做出來的產品才是符合客戶所需的!

   

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