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中國購物中心過剩招商難 商業地產該咋辦?

文章出處: 責任編輯: 人氣:2914 發布時間:2015-03-10

       觀察購物中心的發展,首先要提購物中心的現狀,大家都知道,我們的購物中心過剩了,但是在過剩當中尋找出路,才是地產商和商業零售企業共同要肩負的責任。

       從百貨大樓到購物中心的發展經歷了50年,真正的購物中心肇始,大家說法不一,我認為應該是早期上海的梅龍鎮廣場以及廣州的天河城。

      目前為止,全球10個購物中心面積最多的城市,有8個在中國,但是這種數字不一定是絕對的,而是相對的。

2013年,有30家國際品牌將上海作為登陸中國的首選城市,在未來三年,上海預計將有接近330萬平方米的新增供應,近80%來自城市次級商圈;成都、武漢、沈陽等地都是購物中心過剩的城市。

      現在二線城市的商業地產發展迅猛,而且供應量遠遠大于接受量。世界上一些發達城市并沒有這樣的增速和增量,但是經濟并不處于高速發展的過程,所以我們可以看到,二線城市商業地產開發是這樣的現象。

       在以前的購物中心當中是傳統百貨、主力店、超市,運行了多年以后,開發企業、商業企業發現僅靠傳統百貨推動不了購物中心的發展過程,因此體驗式消費、藝術空間、復合消費的空間逐漸進入了我們這個市場。

       回過頭來想,開發企業究竟給零售企業、商業企業提供什么樣的產品,才是我們要做的最終的工作?開發企業做好開發企業的事,同時要與零售企業,甚至電商企業共同結合,才能促進我們這個產業的發展。

        帶給我們的思考就是開發企業究竟在商業地產中做多了還是少了?開發企業是做地產,不是做商業,但必須有商業的支撐,才可以構成商業地產的完整體。

        現在市場的問題首先是總量過剩,其次是吸收量減少,包括已建的購物中心出現了招商難、空置率高,城市其它綜合體帶來的密集型問題和過剩的隱憂。

      美國在70年代已經完成了城市化,并從城市化走向鄉村化,走向城鎮化。在城市發展過程中,真正的購物中心出現代表了一種新的消費模式,從這種新的消費模式看,我們可以想一想,三四線城市購物中心究竟是足還是不足。

今天出現了總量過剩、結構不合理的問題,一方面是開發商大量建設購物中心,另一方面是空置率高企不下,同時經營難度增大,同質化增加。

現在開發商盲目拿地,政府對開發商要求更嚴格了,有的甚至是一兩年就要開業,但是實際上零售市場反而進入慢增長的趨勢。兩個行業的不相稱造成了現在的形勢,因此受到行業同質化和電商沖擊,百貨業的利潤下滑,在這種情況下,商業地產怎么做?能做好嗎?

        這幾年供應量激增、空置率上升,包括運營和市場前景暗淡,都是在集中型商業出現了典型問題,面對我們說的所有問題,商業地產作為不可逃避的業態形式,我們應該怎么做?

        去年我提出“不能坐以待斃”,今年我提出“應該主動地、積極地與房地產企業,或者商業地產企業密切配合,主動改變形勢,主動服務,引導他們和我們共同打造商業”。

         我們起步晚、發展快,二三線城市或者三四線城市百貨業態仍然有發展前景。商業地產應該怎么做?合作,結合其它不同業態進入購物中心。

        另外,在商業地產的所有形態當中,原來是所有百貨甚至同一百貨品牌進入比鄰的購物中心,在這樣的購物中心中,怎么做到差異化經營?

第三,體驗式業態方面,被認為是商業地產的救命稻草,但如果同一條街區全都是兒童體驗消費,全都是海洋館,勢必就會出現同質化競爭。因此,我們要認清形勢,要明確商業地產或者商業不動產的差異化經營,這才是我們的方向。

商業業態的多元化建立在差異基礎上。在目前的思維中,定制型消費絕不是萬達十年前提出的定制型消費,而是我們根據今天的市場狀況,根據電商、體驗式消費的市場狀況,來定制我們的產品。建什么產品,怎么建,開發商有決定權,市場更有決定權。

多種經營形式的出現是商業地產最大契機,如果REITs出現了,我們將面臨的是商業地產的春天。

最后,我們要主動和電商結合,才能產生新的增長點。

“十二五”規劃提出,2011年到2015年,總的消費額要從15萬億增長到30萬億。消費增長靠平臺,靠消費理念,靠引導消費,要順應市場發展,同時更重要的是通過商業地產發展給社會提供服務產品,通過現代服務業來推動商業地產的發展,讓商業和地產共同融合發展。

因此,消費增加就意味著我們要變,在改變的情況下才引導零售企業、配套企業進行充分的融合和發展。

因此,發展機遇大概是這幾個方向:

第一,優質的商品,使商業更加站穩市場;

第二,克服結構不合理;

第三,主動、廣泛結合互聯網技術,開拓O2O市場;

第四,豐富體驗式消費產品,贏得市場份額;

第五,進入社區商業的藍海,改變經營方式;

第六,創新金融模式,從租售轉向持有運營,使商業物業真正成為金融產品。

百貨、專業市場、超市在變革中尋求新的發展模式,在新的模式中達到和商業物業更好契合,這就是我們的發展方向。

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