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商業地產發展思考 誰給中國地產裝互聯網心臟

文章出處: 責任編輯: 人氣:2608 發布時間:2015-03-25

從崇尚群居、樂趣、輕生活的小米公寓,到偏重后續運營、培植IT企業的產業地產,互聯網地產浪潮波濤洶涌。
    在這股浪潮里,不只有互聯網大佬的線上創新,更有傳統地產的線下逆襲,但在塵土喧囂、各種跟風的時代,什么是真正的互聯網思維下的地產實踐?想回答這一問題,必須懂得中國最大商業地產商是誰?
    王健林的萬達地產?NO
    當之無愧的只有馬云。
    萬達商業地產市值2092億港元,阿里巴巴市值2314億美元,相差8倍。
    阿里巴巴,把線下商鋪,騰挪到線上網店,形式變了,思維沒變。
    所以,真正的互聯網思維下的地產,絕不玄虛,只有兩個字——“平臺”。
    撇開線上平臺不談,回到實體地產領域,誰是真正的平臺?
    3種角度,商業地產、產業地產、旅游地產。
    百貨商業地產已死 藝術商業地產誕生
    百貨商業地產的死亡,源于大眾消費的死亡。眾隨的消費習慣,早已切換成個性消費模式,無特色的商業品牌以及商場,注定在高成本、低收入下,走向沒落。
    于是,個性化消費時代,藝術商業開始成為新型力量。
    從臺灣興起,綿延至大陸各地的創意市集,有東莞?大家藝術區、深圳OCT、廣州紅磚廠的創意市集,也有上海田子坊、北京798的藝術商品,這些獨具特色的商業形式,正在成為大多數人的第一選擇。
    一個印有切格瓦拉的搪瓷杯,激光雕刻的紙板藝術品,純手工做的三弦吉他,孤兒院里兒童們親手縫制的布袋,外國小伙和姑娘烘焙的英式玫瑰花茶,一批青年插畫師的作品集……所有的這些商品,最大特征即是遠離模式化的批量制作,定制、藝術、情懷、特色,這些關鍵詞引發個性化消費的追捧。
    藝術商業,即是給予消費者一種獨到的藝術體驗。
    以東莞松山湖畔的大家藝術區為例。
    試想未來有這么一家面館,墻上掛著安迪?沃霍爾的波普版瑪麗蓮夢露,天花板上吊著越南風的象牙色幔布,腳底下是碎裂的西班牙馬賽克瓷磚,桌子是一株年輪分明的原生木樁,盤子、碗上都用著金鑲嵌工藝,沒有不環保的紙巾,只有每人專屬的手帕,飯畢請帶走,持續使用。店里放的音樂大多是你沒聽過的,揉混了洞簫聲音的非洲打擊樂,倫敦地下樂隊的不知名歌曲,巴黎舊書店里淘來的黑膠唱片,甚至有教堂里兒童禮唱的真實錄音、赤道上原始森林里的原聲記錄……
    在這里,連服務員的衣服都是一水兒的簡約設計風……
    記不得是哪部電影里說的了,“生活就是這種感覺”。
    未來的商業需求,不是單純的物品消費需求,更重要的是附加在商品上的生活體驗。在一家毫無特色的湘菜館吃飯,與在一家極盡藝術氣息的面館吃飯,必然是不同的感受。
    從2014年起,萬達就開始關店。同時將餐飲比重提高,服裝店比例調低,也正是為了增加體驗感。但這種缺少極致體驗的商業模式,必然無法成為商業地產的救贖之道。
    之相比,大家藝術區之類的藝術商業才會是未來的發展趨勢。
    模式化產業地產正在奔向死亡  文化產業地產終將為王
    提到產業地產,總是離不開李克強總理的“全民創業”,也離不開互聯網經濟這一未來的國家支柱。從2014年起,產業地產概念開始風靡全國。北京、上海、深圳、廣州首當其沖,然后各地紛紛模仿。
    但真正的產業地產又怎能只是建幾棟辦公樓?
    比如某些三線城市,市領導班子大手一揮,規劃出產業園片區。然后是建寫字樓,推出政府政策,以之率隊招商引資。最后,得到一個結果,產業園成為小貓三兩只的市郊荒地。
缺少資本、人才資源、創新企業、孵化平臺、一站式生活配套的模式化產業地產,必然別無生路。
    即便是互聯網高新產業地產,重點發展什么?
    IT業?信息產業?
    網絡時代創業,也不只是開發幾款APP,獲取粉絲,隨后插入廣告或其他切入口,帶來收益這么簡單。沒有孵化基地,沒有風險投資,沒有人才引進氛圍,沒有創新創業生態圈,就不會有成功生存下來的產業園。
    按照行業慣例的“彎道超車”思維,當前情景可描述為:“天氣變了”——經濟環境、市場格局;“路徑改變”——資本、土地,政策、區域市場、目標產品;“換車型”——園區賣房賣鋪的模式較難延續;“車技提升”——基于創新后的組織和運營服務。
    產業地產已經進入到轉型升級的階段,必須有一套自己的核心殺手锏。
    當摻雜在網絡創業大潮中的迷霧水落石出,投機型產業園必將回歸寂靜。
    那為什么文化產業地產終將為王?
    一個不變的道理,人類永遠離不開衣食住行。
    巴黎的左岸,好萊塢,這些究其本質,都是文化產業地產類。
    中國從上個世紀90年代起,就在發展文化產業地產,比如后來的羊城創意產業園、廣東音像城廣州從化動漫產業園區、廣州華創動漫產業園、廣佛數字創意園、深圳大芬油畫村。到現在為止,文化產業地產已然演變至3.0時代。
    人類生活精細化之后,最能轉化為產業的文化莫過于設計文化,大到城市規劃設計、建筑設計,中到服裝設計,小到工藝品設計,它們在轉化過程中能得到最大化的價值釋放。例如東莞松山湖畔的大家藝術區。
    以國內外設計師為上游主力,金頂獎獲得者、APEC國家領導人服裝設計師羅崢,亞洲唯一獲邀參加巴黎古董雙年展的珠寶設計師wallancechan,共有數十位藝術家、設計師加盟,集合成最全最頂尖的設計力量。
    在下游又有著東莞服裝、家居等生產廠家,以及國際風投協會為資金平臺,形成全體系的產業生態圈。
    可以說,未來10年,產業地產若能占據地產蛋糕的30%,而文化產業地產將至少搶占其1/4的份額。
    單一的旅游地產還剩10年
    文化旅游地產才能永生
    巴黎的文物建筑,從來不缺游客。
    歐洲的各大教堂、藝術館,也從誕生起就一直未曾被冷落過。
    所有的大詩人、詞人,到了長江都會赤壁懷古,到了四川都會拜訪樂山大佛、杜甫草堂。
    反觀旅游地產,曾經炒熱整個中國的海南現在怎樣? 西班牙大批量座山觀海的別墅空無一人。
    地球上不缺山,不缺湖,更不缺粗制濫造的湖山別墅。
    只有文化的,才是最有生命力的。
    談到文化旅游地產,2014年舉辦中國互聯網大會的烏鎮已然全球聞名,還有浙江西塘、麗江古鎮、云南大理、陽朔、臺灣花蓮、山西喬家大院……
    在房地產大佬們的諸多動作中,我們能看到萬達集團長白山國際度假區、武漢中央文化區開業之后、無錫萬達文化旅游城等項目的啟動,也能看到茶道、酒莊、設計等各種文化元素的 加入,讓文化旅游地產愈加風風火火??梢哉f,文化是旅游的靈魂。
    撇開傳統文化不談,新興文化旅游地產怎么做?
    沒有過往的名人故居,可以有當代藝術家的居所;沒有千年文化流傳,可以有日后流傳若干年的文化元素;沒有沉淀許久的文化深度,可以有更新銳更貼近的文化體驗。
    像大家藝術區一樣,引入名師私房菜、健身會館、I-spa、紅酒吧、設計花店、文化面館、茶藝館、私家影棚、咖啡館、設計書店、名家畫廊、定制服飾坊,形成現代版的清明上河圖旅游體驗。
    給中國地產裝上互聯網心臟,這是一個很大的課題,也是一個再平常不過的課題。
    抓住平臺精髓,讓地產不只是房子,更是生活體驗地、產業價值轉化站、文化旅游點,充分的藝術附加值和文化服務屬性,將讓中國房地產迅速轉型,搭上時代列車。
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