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商業地產突圍瞅準互聯網+ 打造智能、互動產品

文章出處: 責任編輯: 人氣:2381 發布時間:2015-08-05

核心提示對傳統行業來說,互聯網的到來是喜憂參半,被認為互聯網是競爭對手的企業來說,互聯網就是魔鬼,于是出現了出租車司機圍毆專車司機,傳統房產中介抱團抵制線上中介,大有當年線下門店聲討淘寶賣家的架勢。房地產也不例外,潘石屹在說不會網上賣房時,萬科王石說:淘汰你的不是互聯網,而是你不接受互聯網,最終被競爭對手所淘汰。從那以后,潘石屹一心扎在研究他的SOHO3Q上。自此,多家地產紛紛宣布借互聯網轉型,歷經兩年的探索,房地產企業在互聯網道路上越走越遠,已經從簡單的營銷推廣到結合互聯網思維打造智能化、互動化產品。

互聯網對商業地產在現階段挑戰大于機遇

據相關資料顯示,我國購物中心截至2014年底,累計商業建筑面積2.4億平方米。按照全國660個地級市,80%購物中心數量分布在20%城市計算,每個大購物中心10萬平方米體量。按購物中心商品銷售額占地方社會零售商業消費總額20%計算,每個城市購物中心保有量將達到36個。以每個城市人均商業面積為2平方米的國際指標測算,這100個大城市,每個城市需要有1000萬人口才能支撐,這樣的數據顯然是不切實際的,購物中心數量上的飽和過剩態勢已十分明顯。

在過去的很長一段時間里,中國的商業地產商們只會做房東,不會取悅消費者。而隨著同質化競爭越來越激烈,商業地產企業要回頭“補課”怎么討好消費者。

電商行業大舉入侵各大商業生態圈,商業地產亦不能幸免于難。越來越多的人被吸引到線上購物,而傳統的以經營商品、經營品牌為理念以拉動直接消費的商業地產模式日漸式微?!盎ヂ摼W對商業地產的影響要比住宅大?;ヂ摼W對住宅地產的影響以正面居多,增加很多營銷方式,也更為便捷,但對于商業地產而言是機遇與挑戰并存,并且在現階段挑戰大于機遇。2015年,商業地產相關企業好的會更好,壞的會更壞,企業家應該意識到,過去靠開發和資本推動繁榮的時代已經一去不復返了,商業地產的繁榮發展最終還是要回歸運營的本質,以前企業家把住宅賣掉貼補商業地產的運營,現在大家都在追逐以資源為首的資本,出現了從團隊追逐資本,到資本追逐團隊的新趨勢?!庇腥苏J為,2015年商業地產領域還出現了一些新現象,三四線城市購買力下降得很厲害,商業地產出現了投資商向一二線城市回流的現象。而一二線城市商業地產的競爭也進入了白熱化、短兵相接的階段。

線上線下融合是商業地產未來發展的主流方向

傳統商業的邏輯更多的考慮是商家的利益,比如動線設計、品牌引入、銷售場景設計、氣氛營造,都是為了吸引更多消費者的購物沖動而設計的,讓客戶走更多的路,進更多的店,細節很多,很成熟,但給用戶的體驗卻不那么完美。對于零售業來說,得客戶者得天下,客戶規模的穩定和增長尤為重要,轉型的關鍵不僅是線上線下融合,更重要的是與“本地化服務”融合,為客戶提供更高效、更完美的購物體驗。業內專家介紹,現在人們逛商場純粹為購物的已越來越少,娛樂、休閑成分占了大頭,未來商場轉型,就是要為顧客提供休閑活動場所,并以貼心的服務讓顧客愉悅。體驗式消費’融合了購物、休閑、娛樂、餐飲甚至教育等消費元素,這種消費體驗是網絡購物所不能代替的,傳統商場仍然有著很大的市場”。

在鄭州,眾多商業地產也開始擁抱互聯網,大觀國貿、銀基商貿城、世貿購物中心等火車站商圈內的代表性商業體都已經開始順應商業潮流,在營造良好體驗和售后服務上進行了一系列大膽的創新。除此之外,盛潤?錦繡城等商業綜合體也將打造O2O新型購物中心。

商業地產是區域屬性較強的領域,未來的互聯網帶來的方向,也是基于區域的精細化運作,在正常的運營狀態下,商業地產的品牌效應和公信力要遠遠高于信用度不強的網絡電商。商業地產的互聯網改造,不僅僅是對互聯網技術或者某一個模式的應用,互聯網技術與模式的選擇,是更好地加快互聯網化的滲入。

從短期來看,一個基本的平臺定位很重要,互聯網模式千變萬化,但都有共同的目標,就是收益,改造后的商業地產,收益從哪里來?除了銷售蓄水、租金蓄水、土地溢價等投資回報之外,基于互聯網的相關領域,都可以變為銷售額轉化的渠道。

“O2O帶來的,是更好的用戶體驗,消費者網上篩選、線上支付,線下享受產品和服務的過程,是商業地產互聯網化的一個基本邏輯,但僅僅是一部分。簡單的B2C平臺,或者是通過日常的銷售帶來的收益是相對固定的,但我們要更多地關注利用互聯網改造之后給商業地產在資本領域以及資金流方面創造的價值?!?/p>

因為燙手,所以不得不變

在房地產發展的黃金時期,商業地產開發商因看好物業升值前景,慣常采用自己開發和持有運營的“重資產”模式。在以萬達為代表的一些專業商業地產企業引導下,商業地產行業的“輕資產”模式悄然興起。而對于商業地產開發商來說,是否需要轉型到輕資產模式,開發企業對此認識不一。

聽起來是輕裝上陣,然而這并非和平的演變,背后隱藏著眾多商業地產開發商的血淚。在融資成本不斷加大的時候,商業地產開發商持有的物業有時候會成為燙手山芋。目前,國內鮮有商業地產租金收益足以支付貸款成本的例子。因為燙手,所以不得不變。然而,由“重”變“輕”的道路亦不好走。

“未來,商業物業投資的兩個能力決定了誰將成為最大贏家,一是資產運營管理能力,二是金融創新能力,其中前者是決定力,而后者是助力,主次順序不能顛倒。金融化是重要的出路,但在轉型過程中必定面臨許多新的問題。不管金融模式如何變化,資金都是有成本的。所以當你投資標的不成功時,金融模式再好再新也是輸錢,而且融得越多輸得越多?!庇腥苏J為,對項目的把控程度,合理評估運營能力對資產回報的提升,確保項目的可行度。對于重資產型的商業地產企業而言,如果有成本較低的資金渠道,比如險資、境外資金等,就可以有效降低物業持有成本。如果企業的主要項目又處于一線城市或者二線城市的核心商圈,具有較強的升值預期,那么不妨繼續選擇重資產之路,在獲取運營收益的同時,更多地著眼于獲取未來的資產升值收益。
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