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選址攻略:從萬達廣場看大型購物中心如何選址

文章出處: 責任編輯: 人氣:2660 發布時間:2015-10-10

“萬達廣場之所以比較火,人氣比較旺,很重要的是定位比較準確。定位叫時尚流行,或者叫年輕時尚,我們的客戶群大概在15歲到35歲年齡段,這是我們主要的客戶群體,根據這個來考慮定位?!边@是王健林2012年9月在“2012在萬達商業年會高端論壇”上的一段講話。這很好的回答了外界所關注的:為何在每一個城市,萬達廣場總是最火的。

  其實,萬達廣場能火,它的選址功不可沒。萬達每到一個城市,對于選址十分講究也十分科學。本文告訴你,萬達選址的時候,除規劃條件、交通因素、市政條件之外,還會十分注意以下五點??梢哉f,萬達廣場選址的秘密,就在這五點里了。你造嗎,你住的越高,其實對你的健康越不好,這是為什么呢?看看萬達的干貨吧。

  1.項目初期,要和人防部門盡早溝通

  對于其他類型建筑而言,人防因素只是會影響建造成本。但是高等級(五級及以上)人防和人員掩蔽、救護站等類型人防在大型商業建筑中非常難以實現,大空間地下室從技術角度難以滿足高等級專業人防的疏散要求。另外,2006年頒布的新《人防法》中,對人防面積的控制增加一條,即:地下基礎埋深超過3米的建筑,按照建筑覆蓋面積100%設置人防。而之前多層建筑及高層裙房是按照覆蓋面積的4%設置。對于商業建筑而言,設置大型地下停車庫及部分地下營業面積是必然的,地下埋深至少兩層,所以人防面積大幅增加。商業建筑的地下室要滿足營業、后勤、設備、停車的多功能需要以及人流、車流、貨流等交通組織,人防的設置給設計實施帶來很多困難。

  所以,商業綜合體建筑爭取盡量好的人防設計條件是項目實施過程中非常重要的環節,對項目建設、建造成本、后期運營都有非常大的影響。而且,因為人防上級主管單位屬于軍隊,在全國大部分城市仍然屬于獨立部門,不可能在拿地初期得到人防的規劃設置意見,但是沒有人防條件就不可能開始完成設計和開始項目建設。所以,在項目初期,要與人防主管部門盡早溝通,爭取盡量簡單和有利于商業地產開發的人防條件。

  2.避開高架路

  高架路不僅影響商業開發項目的交通疏散,使商業的抵達性降低,還對商業項目有著視線遮擋的不利因素。

  3.遠離沿主要道路的大型城市綠化帶

  在城市規劃中,很多主要道路旁會規劃城市綠化帶,作為城市道路景觀,也作為道路與建設用地之間的視線和噪聲隔離措施。但是對于商業開發項目,購物中心與城市道路需要有很直接的聯系。

  根據萬達十四年開發商業地產的經驗,商業建筑與道路紅線之間的合理距離大約在15-25米,并在購物中心主要人流出入口設置大型廣場滿足人流集散的需要。

  4. 要充分考慮航空限高

  簡單來講航空限高就是“能夠允許飛機飛行的最小高度”,所以建筑不能超過此高度。航空限高對于綜合體總圖規劃、空間形態、功能關系均有直接影響,在規劃階段要充分考慮。

  5. 避開微波通道

  微波一旦在高空遇到障礙物,就會發生折射、反射現象,從而不能沿直線傳播。因此,為保證微波通信的正常運作,在城市規劃時就需要給建筑物限高,高空空出來的那部分“凈空區”就稱為微波通道。

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