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購物中心借“雙創”改辦公 前景仍堪憂

文章出處: 責任編輯: 人氣:2859 發布時間:2015-10-14

有一種跟風就人云亦云,有一種盲從叫隨波逐流。若在商界,先行者發家,后行者眼紅強行入場,則是個泡沫劇。泡泡越吹越大,總有破滅的一天。

對商業地產而言,最忌盲從。需專業沉淀,心細如發,非一朝一夕所能完成。但人們的思維習慣于前十年地產行業的發家故事。初入市場,往往考慮占有率,跑馬圈地,先把地盤占領,再慢慢調整發展。

調整變革絕非易事。真正互聯網思維的創新變革,有時候是革自己的命。很少有企業家有勇氣向自己“揮刀”。成功與否,說的不好聽一點,是企業基因決定。轉型路上,很多企業諸多迷茫??吹饺舾蓚€可能的出路,總想嘗試一把,個例不少。

比如購物中心,紛紛選擇改造成辦公樓?;蛘逴2O線上線下互動發展。在比如購物中心增加餐飲、兒童、娛樂等體驗互動環節。

有成功,也有失敗。不過,一個商業項目歸根結底,成功的關鍵還在于通過精準定位需求,進行商業招商及運營管理。

“商改寫”個案

隨著電商沖擊和購物中心的同質化,不少商場由于一開始定位、選址、運營的方面,已不適應時代的發展,關門歇業后,均轉為辦公樓。

曾以并購被業內熟知的光耀東方,旗下兩大商業項目——光耀東方廣場和中關村廣場購物中心門庭冷落,出現擱淺跡象(地產中國網此前報道過)。時隔5月,記者走訪發現,兩大項目已有不少調整,其中有一部分是將商鋪、購物中心改成辦公樓。

近日,記者走訪光耀東方廣場發現,在原來國際特產博覽城區域的地下一層,現已改為齊家網家居建材生活館,試圖打造O2O線上線下互聯網 模式。而在原動批網體驗廣場區域,5樓已改為辦公樓出租。由于受限原商鋪格局,現被密密麻麻分割成眾多小型辦公室。除部分區域待租外,相比以前商鋪擱淺現象,如今辦公樓招租得到較大改善。五樓以下將調整為餐飲、兒童業態和家居床上用品等商業業態。一經營韓國品牌的商鋪老板表示,他跟光耀東方簽了兩年合約,但繳費只繳了一年。之所以沒有再繳費,是因為商場的業態正在調整,等調整完畢后,攤位有可能重新挪動,到時候再繳這一年費用。

而位于中關村西區核心地帶的中關村廣場購物中心,光耀東方似賦予更多期望。準備與創業公社“聯姻”打造“中關村·東方創業谷”,“插足”現下最熱門的創客經濟。記者走訪發現,該項目歷時多月,目前仍在裝修調整中。相關資料顯示,中關村·東方創業谷,定位于“城市公園商業綜合體”,由創新創業區、生態辦公區、科技體驗區、特色餐飲區、休閑玩樂區和生活購物區六大功能區組成。計劃引入微軟、谷歌、特斯拉、百度、小米等名企,集創新創業孵化器、加速器、路演廣場、研發中心、培訓基地于一體。

對于業態的調整,記者致電光耀東方相關人士,對方表示,目前業態的調整還沒有最終決定。

“光耀東方老板李貴斌最早是在三線城市聊城起家,后來在一些城市收購爛尾樓及經營不善的物業,包裝以后進行改造,進行快速銷售,所以他的運作思路一直不是按照商業零售的規律,而是快速變現獲取投資效益的經營思路?!比珖ど搪撋虡I不動產專委會主任朱凌波表示,李貴斌收購的項目更多看重價值洼地,而很多項目本身就有瑕疵,不論是地段,還是項目自身最早的定位、內部空間。包括光耀東方廣場還是中關村購物中心,前期瑕疵就很大,對后期運營能力考驗很大。此外,他的團隊商業運營能力也在制約長期的經營能力。

無獨有偶。在這之前,黃怒波旗下的中坤集團,在北京的重要商業地產項目——大鐘寺商業廣場同樣遭遇了商業“百慕大”。這個項目在經營三年后,功能轉型升級成辦公樓。位于望京區域的華堂商場,也將業務調整為辦公樓。

朱凌波分析認為,大鐘寺商業廣場位置雖好,靠近地鐵旁,但項目周期拖太久,建筑格局較老,周邊還有很多銷售型物業,使項目整體定位和氛圍受到一定影響。此外,品牌也沒有經營起來。相比而言,因項目靠近地鐵口,周邊辦公樓又稀缺,所以順應市場,降低經營難度,改成辦公樓。而洋華堂位于鬧市區較偏地段,面積也小,不足以成區域商業中心,改辦公樓是勢所必然。

購物中心之所以改為辦公樓經營,是風險控制方面比較現實的選擇。

中購聯中國購物中心發展委員會主任郭增利表示,中國過往的商業地產思路主要依賴經濟增長紅利、消費增長紅利、人口增長紅利,也因此而誕生出很多規模較大,但是實力并不強大的商業地產商,如今紅利減退,如果還用傳統的粗放型的發展思維,將難免遇到重重阻力,甚至難以為繼。

總體上來講,2015年購物中心總體營業額保持相對較好的增長,但由于結構正在進一步分化,強者更強的馬太效應日趨明顯。部分定位不夠清晰,以及由于分布密度過大而導致的惡性競爭明顯的區域,購物中心遭遇一定的業績增長壓力。購物中心新項目雖然繼續保持增長,但招商壓力比過往時期進一步放大,延期開業或者無法正常開業的比重可能會有所增加。

之所以出現如此局面,背后與地方財政不無關系。事實上,由于政府過于追求短期的土地財政收入,并且對開發周期的要求和限定并不科學合理,造成很多城市商業地產投入市場后,無法形成真正的商業吸引力,轉為辦公樓或者專業市場等現象已經成為新的常態。與此同時,商家面對客戶需求、變化,也沒能積極調整、升級。

其中,值得注意的是,很多商業發展更趨向強調和追捧所謂的“體驗化”,并且出現了一窩蜂的現象,并快速形成新的同質化現象。

郭增利表示,只追求表象的體驗消費,正在使商業面臨較大的窘境。綜合看,大部分體驗類商戶的經營情況并不樂觀。例如餐飲品牌,SUIRAN 數量增長明顯,但是由于更多品牌特色并不鮮明,并受人力和采購成本持續增長的影響,盈利表現并不理想。未來市場,出現一波新的體驗類品牌關店的現象將在所難免。

相對應的,目前辦公樓在一線和二線強城市的發展較為平穩,但是受制于整體經濟增長減緩,除了少數城市的核心區域,辦公樓租金增長并不明顯??傮w上,辦公樓市場進入相對的平穩發展時期。不過,大部分二三線城市的辦公樓已經遇到一定的開發和承租壓力,辦公樓銷售的去化速度有所減慢,租賃市場也有所降溫。

不過,相比正規辦公樓,這些項目受格局所限,建筑陳舊,縱深較深等先天因素,即便是改造為辦公樓,很多區域陽光無法找到,只適合做一些小公司的辦公地點。

考驗綜合實力

值得注意的是,不少商家將商場改為寫字樓,背后還看重了目前正火熱的創客經濟。

不過,朱凌波提醒大家,創客空間在北京雖然有未來,但單純地將經營不好的商業改成簡單的聯合辦公,是滿足不了大眾創新、萬眾創業的年輕人需求。

“創客空間沒有主題,沒有很好的定位,沒有抓住年輕人特殊的生活方式,僅僅是對傳統寫字樓的再造、改造,我覺得難以滿足市場的需求,也很難做好?!?朱凌波如是說。

事實上,毛大慶的優客工場,有一個口號“桌子只是入口”。背后創造的是整個產業鏈的服務,包括引入品牌,引入代表性的業態以及知名的藝人和明星企業,打造校園文化相關氛圍。而要做好,并非易事。

從這一層面上再看中關村廣場購物中心的轉型。朱凌波表示,“李貴斌是金融出身,注重投資,但是商業地產需要長期運營,在商業運營能力,包括創客空間等方面,都需要真正轉為互聯網思維。即便是萬達,騰百萬的結合,如果不改變思路,按照互聯網的思維方式也很難做成。脫胎換骨才能涅槃再生,僅僅是轉型,微創新,加上物業本身的缺點,未來的前景令人擔憂。

“對于中國商業發展環境而言,創新還是一句口號,對創新的風險和代價,大多數的企業沒有充分的思想準備和勇氣,也難有能力應對和承擔,而表象的創新、深度的模仿還是商業最大的通病,需要從根本上加以扭轉?!惫隼麖娬{說。

事實上,進入經濟增長新常態后,商業地產的發展策略將轉向依靠專業操作實力、綜合團隊實力、低成本資金獲取能力實現新的發展和新的增長,特別是要把對消費者精神上的滿足作為重要的發展目標。

在此基礎上,一個現實的考量是:面對來勢洶洶的互聯網,包括萬達在內,商業地產該如何創新發展?如何在O2O上有所作為?

實際上,目前包括萬達在內,還未找到一個成型的模式,各個企業也都在摸索。大家都認為線上取代不了線下,線下也取代不了線上,但應該以什么模式來實現還存在爭議。

對此,郭增利認為,O2O不是什么新生事物或者某項專業創新,因為線上和線下的融合互動,在有O2O概念之前就已經有所發展,國際上稱為“全渠道”, 即用實體渠道、電商渠道和移動渠道形成組合型的零售渠道,強調其之間的互動和協同效應,從而更好地滿足消費者無差別的銷售訴求和服務體驗。O2O在中國,更大程度上是一種單純的概念,由互聯網投資公司吹捧出來的概念。

而朱凌波認為,傳統的商業地產企業是實體經濟,如何運用互聯網手段轉型,對企業而言,挑戰巨大:第一,要真正打造線上線下一體化的模式,而非分離。第二,要想明白,已經被互聯網企業搶走的市場份額,已經很難再搶奪回來。只有抓住人們的社交經濟,現實感、動態生活的體驗業態,加強體驗經濟的創新才有未來。

“創新的一種來源于原創,民族自有品牌,企業自有品牌,項目自有品牌,這是國內商業最缺的,因此,要鼓勵民族、企業加大自有品牌的創新力度。第二種是加大微創新,包括建筑形象,服務差異化,音樂、燈光的不同,導購等細化方面加大功夫?!敝炝璨ㄕf。


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