咨詢電話:

010-59626330

聯系電話:

86-010-59626360

傳真:

86-010-59626361

郵箱:

tongkong@tongkong.com

當前位置:首頁 >> 瞳孔新聞 >>打通“融投管退” 地產金融或成未來商業地產重要模式

打通“融投管退” 地產金融或成未來商業地產重要模式

文章出處: 責任編輯: 人氣:2968 發布時間:2015-11-18

       拿地成本高企,不少開發商轉型輕資產模式,或者選擇重量級的開發商“抱團”,或者選擇與投資基金合作開發。在商業地產領域,因為對資本運作要求更為嚴格,便會更容易看到地產基金的深度介入。業內人士認為,中國經濟體系走向新常態,必然會帶動金融體系走向新常態,財富管理行業的舊有格局也隨之發生改變,未來商業地產的大資管時代已經來臨。

  15日,在上海舉辦的2015資產管理高峰論壇上,眾多金融、地產、投資等領域的行業代表和專家學者就“新常態下大資管時代的投資趨勢”這一主題展開了探討。專家表示,近幾年監管層推進了一系列市場化改革措施,逐步打破了銀行、券商、保險、基金、信托、期貨等各類資產管理機構之間的競爭壁壘,形成了相互交叉、跨界競爭、創新合作、混業經營的“大資管時代”發展態勢。

  “目前,整個社會的資金狀況實際上非常寬松。從結構上來看,貸款已經不是很重要的融資渠道了。十年前,貸款占社會融資總量的比重在90%以上,今年一季度降到只有40%左右,而其他的富有活力的部分則來自于私募、信托等理財方式,這就是我們當前金融業發展的大格局,有人也把它稱之為‘大資管時代’”中國銀行協會首席經濟學家巴曙松這樣解釋。

  而在商業地產領域,由于國家對住宅調控的影響,使房地產開發企業開始轉型,加大了商業地產開發比重;其次,伴隨著中國城市化率的逐漸提高,第三產業所占GDP的比重不斷在擴大,對商業地產的需求也進一步增加,近年商業地產的發展速度很快,這使得投資者將更多的資金投放到商業地產領域。

  光大安石周頌明表示,房地產行業融資規模增速近年來有所下降,同時國內貸款在房地產資金來源中的比例繼續保持小幅下降,房地產直接融資比例顯著提升,在國內貨幣政策相對寬松和金融創新的推進下,地產金融模式將成為中國房地產發展的重要趨勢。

  據了解,商業地產領域目前已經逐漸形成了三種主流的輕資產運行模式:第一種以運營商為核心,投資機構作為財務投資人的類資管模式;第二種以投資機構為核心,運營機構作為受托管理人的基金模式;第三種是集運營與投資為一體,運營機構同時作為投資管理人,打通投資建設、運營管理與投資退出整條產業鏈的模式。

  周頌明同時指出,在新常態下的大資管時代,許多傳統房地產商也想轉型以房地產金融的模式做項目,但真正能打通 “融投管退”才是關鍵。

  其介紹,重慶大融城的前身系現代廣場,由于原開發商缺乏運營管理能力而“爛尾”。光大安石接手后,對項目的市場定位、成本測算和租金測算重新調研分析,并組建運營團隊重新規劃招商。2010年,現代廣場化身重慶大融城作為重慶首家青年主題購物公園正式開業。經過4年的運營,上述項目年經營性增長平均超 25%,2014 年的租金收益近2億元。而光大安石在2013年引入某信托公司,其自身退出重慶大融城項目時,IRR(內部收益率)回報達到30%。

  此外,論壇上有專家指出,從房地產信托發展的趨勢看,全業態、全產業鏈投資將是信托未來外延式擴張的方向;而REITs將是房地產信托未來創新發展的突破方向。

  據了解,REITs又稱房地產信托投資,是一種將房地產資產進行證券化的金融產品,它匯集諸多投資者的資本,通過持有并經營公寓、購物中心、寫字樓和倉庫等收益型房地產,或投資地產相關證券的公司或商業信托來進行收益。

  一般而言,REITs是由持有的物業作為資產池,其未來租金收益及出售變現為現金流作為收入來源而發行的證券,發行REITs可以給投資者提供更具流動性的地產投資工具,亦可以為開發商提高周轉率。

  值得一提的是,2009年初,中國人民銀行會同有關部門形成了REITs初步試點的總體構架,但由于我國相關法律法規仍不完備,REITs一直未能正式啟動。

  對此,周頌明表示,“真正的REITs國內眼下還沒有,但是類似的已經出了,目前的流動性僅限于機構投資者,還沒到完全公眾化,國家在鼓勵做不同產品的資產證券化,大方向是可以肯定的,相信不久的將來可以做到真正的REITs?!?/p>

  他還稱,未來中國核心商圈的商業地產項目將以持有型為主流,隨著中國房地產金融進一步的完善,資產證券化將會為商業地產帶來更好的發展前景。

  • 關于瞳孔

    瞳孔介紹
    瞳孔觀點
    瞳孔新聞
    瞳孔優勢
  • 服務項目

    商業綜合體設計
    購物中心設計
    商場設計
    平面設計
    經典案例
  • 商務條件

    服務流程
    工作內容
    工作流程
  • 加入瞳孔

    瞳孔招聘
  • 聯系我們

    北京瞳孔空間環境設計咨詢有限責任公司所有
    電話:  010-59626360
    企業郵箱:tongkong@tongkong.com
    公司地址:北京市朝陽區東四環中路78號大成國際中心A1座0503室
    京ICP備12016389號-4
    網站設計:瞳孔國際
成人教育专升本