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如何把控商業地產的節奏問題

文章出處: 責任編輯: 人氣:2741 發布時間:2015-12-30

  過去5年,鄭州商業地產市場發展迅猛,從2009年開始,印象城、鄭州凱德廣場、國貿360廣場、中原萬達廣場、二七萬達廣場、鄭州萬象城、丹尼斯大衛城……越來越多購物中心的開業,讓曾經的“商城之觴”煥發出中興的氣象。

  然而,相較于武漢、成都、杭州等二線城市,鄭州的商業地產市場還略顯稚嫩,存量雖大,真正優質的物業并不算多,最直觀的是,同質化產品嚴重,庫存量居高不下,去化周期持續攀升,供需矛盾進一步加劇。而與此同時,房企們正積極探索“輕資產”之路,前路是否光明?尚需仔細厘清。鄭州晚報記者 王亞平

  高庫存:“快煮”行不通時,不妨“慢燉”

  如今,中國商業地產已結束了高速增長期,從增量資產時代變為存量資產時代,而如何盤活和退出成為考驗市場的新命題。

  不止鄭州,商業地產高庫存是全國大多數城市都需要面對的問題,對于此現象,三益中國總裁高棟直言:“我其實不主張商業地產一味追求高去化率,無數實例表明閃售掉的商業在后期經營上都存在較大的隱患?!?br />
  他表示,去化型商業由于未來經營者構成復雜,后期維護難度較大,而自持物業擁有統一的規劃、招商、經營、管理模式,存活率要高上許多。此外,對開發商來說,如今商業地產中自持物業的回報長期來看往往是高于出售物業的,還會帶來增值效應,風險也相對低一些。而自持物業也能起到“資金杠桿”的作用,讓商業地產的金融屬性得以彰顯。

  面對開發商手頭上沉淀越來越多的資產,如何“減負”,高棟表示,對于一些優質的資產,房企可以通過經營變成企業長期穩健的現金流,因為商業地產開發是個很復雜的產業鏈,是一個比拼“內力”的過程,在“快煮”行不通的時候,不妨“慢燉”。

  反觀河南市場,商業地產專業分工、產業鏈良性生存受到普遍漠視,鏈條上的各方不是共筑而是蠶食,從而導致商業地產開發效率低下,不確定的人為因素不斷增加商業地產經營風險和試錯成本,這才是阻礙行業發展最大的隱患。

  輕資產:考驗房企資本獲取和商業運營能力

  如今,房企們爭先走上“輕資產”之路,前路是否光明?值得仔細斟酌。

  目前的房地產行業,輕資產的類型有很多:如以彩生活模式為代表的花樣年、綠城為代表的代建模式、萬科和朗詩的小股操盤,以及保利、晉愉的地產基金等。

  所謂“輕資產”,指的是房地產運營從賺取資產升值收益走向賺取增值服務收益,這樣的模式能否放之四海而皆準?

  業內人士指出,盡管“輕資產”在資本市場備受熱捧,但表現并不如意,房企的輕資產業務仍非其主營業務,收入貢獻有限。一方面是房企還在試水階段;另一方面,地產基金投資、社區化服務的市場也還在培養之中。


  高棟指出,由“重資產”向“輕資產”轉型是商業地產的發展方向,但輕資產還有很長的路要走,因為這考驗房企的兩種能力,第一是資本的獲取能力,第二是商業的運營能力。

  “輕資產戰略背景下,商業地產成熟的服務模式,其實是立體的戰略組合,其核心是通過優化資源配置和放大效率優勢,進而提升整個效率水平和盈利空間?!备邨澤钪O“全產業鏈”商業模式之根本是為開發商創造利潤,其核心競爭力是成熟的設計標準及招商運營的管控體系。而三益中國近幾年也正是在“構筑產業鏈、服務資本化”上日臻完善與成熟。
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