咨詢電話:

010-59626330

聯系電話:

86-010-59626360

傳真:

86-010-59626361

郵箱:

tongkong@tongkong.com

當前位置:首頁 >> 行業新聞 >>商業地產大膨脹 未來城市綜合體規模為已建成16倍

商業地產大膨脹 未來城市綜合體規模為已建成16倍

文章出處: 責任編輯: 人氣:2992 發布時間:2016-03-08

核心提示:據統計,全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的4倍,而規劃中的綜合體規模,大概又是正在建設的綜合體的4倍,也就是說,可見的一段時期,各個城市的綜合體規模,將達目前已建成綜合體的16倍。


  我國商業地產的膨脹超乎想象。


  據統計,全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的4倍,而規劃中的綜合體規模,大概又是正在建設的綜合體的4倍,也就是說,可見的一段時期,各個城市的綜合體規模,將達目前已建成綜合體的16倍。其中未來3年,城市綜合體的新增數量將以50%-100%的增速上升。其中,重慶的增長率為129%,成都為135%。


  中國需不需要這么大、這么多的商業綜合體設計?世聯地產董事長陳勁松認為,從長期來看,未來人口及消費力的增長可以消化掉全部規劃中的綜合體;但在短期內,綜合體有很大問題,有泡沫。


  在蘭德咨詢總裁宋延慶看來,這一輪“商業地產熱”是起始于2011年——時點恰恰與樓市新“限購”政策實施的時間相一致——這并不是巧合,而是因為調控,一部分開發商轉向不限購的商業地產。


    宋延慶指出,商業地產市場已呈現出比較嚴重的泡沫。主要表現在三個方面:一是開發銷售環節,庫存高,潛在供應量巨大;二是招商環節,招商難,空置率高;三是經營環節,商戶經營難,開發商回報率低。


  賣商鋪成救命稻草?


  “當中國開發商和美國開發商坐在一起,發現彼此做的事完全不一樣,前者重視銷售收入,后者重視租金和運營?!标悇潘苫貞浧鹨粓鲋袊禺a開發商在美國紐約的交流說。


  目前國內綜合體普遍的籌款來源和方式,一是來源于定金和預付款,占比25.6%,也就是說銷售依然是最主要的來源;二是自有資金、自籌資金;三是國內貸款。


  陳勁松認為,自有資金和自籌資金目前依然是中國房地產最大的痛點,其中相當一部分來源于信托,來源于短債長投,融資成本非常高,綜合融資成本為15%-20%,現在的租金回報是遠遠達不到的。


  資金來源的短缺,直接導致商業地產開發商往往選擇賣商鋪等資產回籠現金?!百u之前沒有經過策劃,也沒有經過招商,更別提運營?!标悇潘烧f。


  著名商業開發商萬達主要收入來自銷售。截至2012年底,萬達累計持有經營性物業1290萬平方米,但租金收入僅為52.07億元。萬達去年收入是1416.8億元,租金收入僅占3.68%,絕大部分仍為賣商鋪、公寓等的銷售收入。


  已決定由散售轉為持有為主的SOHO中國,2012年投資物業的租金收入僅為1.48億元,不及全年營業額的1%。


  據蘭德咨詢的一項調查數據顯示,內地上市房企中持有商業地產的,持有型物業租金收入一般占年度營業總收入的3%-5%,高的達到7%;相對于持有性物業資產,租金收入僅占1.5%左右,經營利潤則大都為負。


  陽光新業是國內租金收入占最高或最高之一的商業地產企業。2012年陽光新業商業物業租賃收入2.5億元,占公司年度營業收入45.79%。連其商業管理服務等收入也超億元。陽光新業副總裁吳堯認為,絕大多數開發商還是以做住宅的思路來做商業,對上市公司來說,銷售收入大增會讓報表好看,但長期來看還是要依靠租金收入,否則就算不上真正的商業地產商。


  泡沫破裂前的拯救


  商業地產商的考驗即將開始?!拔覀兠鎸Φ氖欠只氖袌?,一個是保障性住房和商品房逐步開始分化;二是開發商越來越面臨著長期收益和持續經營的轉型?!标悇潘烧f。


  他認為,我國的開發商習慣于住宅快速周轉的思路,過于注重開發成本和銷售收入,運營成本很少考慮。這種思路延續到商業地產開發中,受限于開發階段的現金流壓力,很多項目失去了享受持有物業大幅增值的機會。


  比如,深圳某上市公司在西安的一個綜合體項目,主要的商業資產已全部賣掉,開發商只保留了寫字樓。但實際上,商業綜合體設計項目的增長空間明顯高于寫字樓。以上海恒隆廣場為例,2003-2010年,恒隆廣場商業部分的租金翻了近5倍,而寫字樓租金僅增長1倍。


  此外,傳統商業開發模式的主力店占比過大,嚴重制約運營后期價值增長。如萬達早期的主力店占比高達70%,而華潤不到40%。不過,萬達廣場最新的業態已調整,餐飲等占比提升至40%-50%。


  “未來很多人將生活在綜合體,但開發商大多沒有想象,隨著城市價值的不斷積累,資產會變成什么樣?!标悇潘烧J為,解決上述問題的方案的核心要點在于對成本、收益和資產價值的重新思考,包括物業類型組合及標準、開發流程再造、專業團隊搭建以及合作資源的選擇與管理等等方面。


  吳堯表示,很多新晉商業地產開發商由于人才儲備、運營經驗不足,后期操作風險迅速增加。3-5年內,有些商業項目將難逃關閉、重組和被收購的命運,或者尋求專業的合作伙伴共同經營管理。
  • 關于瞳孔

    瞳孔介紹
    瞳孔觀點
    瞳孔新聞
    瞳孔優勢
  • 服務項目

    商業綜合體設計
    購物中心設計
    商場設計
    平面設計
    經典案例
  • 商務條件

    服務流程
    工作內容
    工作流程
  • 加入瞳孔

    瞳孔招聘
  • 聯系我們

    北京瞳孔空間環境設計咨詢有限責任公司所有
    電話:  010-59626360
    企業郵箱:tongkong@tongkong.com
    公司地址:北京市朝陽區東四環中路78號大成國際中心A1座0503室
    京ICP備12016389號-4
    網站設計:瞳孔國際
成人教育专升本