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我國商業地產項目進入大變革與大整合時期

文章出處: 責任編輯: 人氣:3717 發布時間:2016-09-08

       創新轉型勢在必行受電商沖擊、經濟下行壓力等影響,我國多個傳統商業項目經營情況惡化甚至虧損。伴隨著創客空間興起、商業知名企業紛紛開啟“輕資產”模式,當前商業領域進入大變革與大整合時期,創新轉型勢在必行。

       傳統實體商店出現虧損閉店新興業態開店活躍去年以來,繼百盛、天虹、王府井等業內領先百貨公司關閉部分門店之后,萬達百貨也集中關閉了多達40多家虧損門店,轉型為電器專賣店與購物街。

         同時,另一零售主力業態——大賣場,也陷入業績下滑的困境。作為行業領頭羊的大潤發超市業績首次停止了增長,后來居上的永輝超市業績也出現了小幅下滑,其他一些賣場因為業績不佳,紛紛放慢甚至暫停了開店計劃。

        奢侈品門店也面臨“寒冬”。意大利奢侈品牌 Prada 集團因為大中華區經營業績問題,去年關閉了11家門店。LV則一次性宣布關閉其在廣州、哈爾濱和烏魯木齊的3家門店。

        據財富品質研究院統計,去年,超過8成的奢侈品牌在中國有各種形式的關店行為,其中包括 Chanel、 Burberry。與此同時, Dior、 Cartier、 Gucci 等奢侈品牌紛紛降價打折以吸引客流。

        商務部市場運行專家、中國商業地產聯盟秘書長王永平17日在成都舉行的“中國商業地產行業發展論壇2016年會”上指出,一些商業領域呈現整體性困難,挑戰既來由自行業內部,如商業規劃失控、商業項目供應量過大等,也有電商沖擊、經濟下行等外部因素。

中國商業地產聯盟發布的《中國商業地產行業(2015/2016)年度發展報告》顯示:過去一年里,包括奢侈品與大眾消費品店鋪在內的傳統實體商店閉店情況比較突出,創客、康體、體驗等新興業態則開店活躍,線上與線下從火拼開始出現了融合,商業資產拋售與并購趨于活躍,表明我國商業領域正進入大變革與大整合時期。創客空間興起創新轉型勢在必行專家認為,當前商業領域洗牌加劇,傳統主力店本身如何創新升級,如何尋找新的替代性主力店,以及高端商業定位如何更多瞄向大眾消費,已成為行業緊迫課題。

        去年年初,在“大眾創業、萬眾創新”政策號召下,國內企業借鑒國外聯合辦公模式,紛紛打造創客空間,其中最引人關注的當屬明星企業家毛大慶辭職創業打造優客工場。飛馬旅、賽伯樂等創客與孵化器也加快了全國布局的步伐。

同時,輕重資產出現分工,商業領域擴張呈現新路徑。去年,萬達商業地產與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議,4家機構宣布投資240億元,建設20座萬達廣場。緊隨其后,萬科、星河、紅星等知名企業紛紛開啟輕資產模式。

業界對此的解讀各不相同,主流看法是商業領域出現分水嶺,今后專業的事應由專業公司做,行業進入專業化時代,市場格局開始洗牌。也有觀點認為,這是商業領域重資產風險加劇的標志。

        當前,創新業態更受關注。個性化消費時代來臨,“反同質化”潮流開啟,設計師概念店、買手集合店當紅。同時,包含馬術、海族館、擊劍、醫療、跨境電商、虛擬現實、創客工場等全新業態甚至成為購物中心的主題賣點。

商業領域創新轉型還表現在線上、線下融合。在劉強東斥資43億入股永輝超市僅僅3天后,阿里巴巴即宣布與另一家線下重量級企業蘇寧云商達成全面戰略合作。

       專家表示,線上巨頭阿里、京東從將戰場轉向了線下商業資源爭奪。但目前線上與線下的整合還僅停留在物流與資本層面,更深層次的融合仍未破題。

       商業資產跨界融合進入資本導向時代最近,商業項目紛紛加大餐飲和娛樂比例,跨界融合體驗邁向高層次。但是,體驗業態并不等于體驗商業,體驗商業的品質、場景與服務是體驗的重要組成部分。一些領先企業開始嘗試商業與文化、旅游、科技的跨界融合。

       “行業創新變革加快?!蓖跤榔秸f,在挑戰面前,企業積極探索創新變革,從020線上線下融合到文、商、旅等產業跨界融合,商場開始嘗試“去購物化”,增強體驗與服務;寫字樓開始嘗試“去辦公化”。

        中國商業地產聯盟理事長、住建部住房專家委員會副主任顧云昌說,從供給側改革來說,應全面提高供給的質量,商業領域應注重滿足文化、教育、娛樂、健康、旅游、養老等需求,在品質上更加精細化、差異化、綠色化。


        同時,商業領域進入資本導向時代。去年,北京華聯購物中心新加坡 REITs 上市,天虹商場資產支持專項計劃成功發行。REITs,特別是股權 REITs 作為一種將房地產資產進行證券化的金融產品,可以提供給投資者更具流動性的地產投資工具,也可以為開發商提高周轉率。
專家認為,當開發商更多地拋棄散售模式而選擇持有物業之后,如何通過資本通道退出更為重要。除了常規的上市路徑之外,資產管理公司股權置換、有限包租、眾籌等創新資本化工具開始出現,資產的拋售與并購將更為常態化。
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