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研策定乾坤,“陰陽街”的起死回生

文章出處: 責任編輯: 人氣:10911 發布時間:2016-03-21


西單大街“陰陽街”,在沒有進行一些列起死回生的研策定位之前,商業發展不得不面對一系列的問題??茖W的研策以及定位,如同靈丹妙藥,讓原本消費者人流量低的商圈轉眼變成金光大道。


"陰陽街的由來"


西單大街形成于上世紀70年代,是北京主要面對大眾消費的傳統核心商圈。從西四到長安街,3-4公里的路段,一天26萬流動人口,商業密集。在08年以前這條街上就集中了中友、太平洋、西單商場、華威、明珠、77街,甚至還有已經倒閉的101婚慶大廈的前身101商場。


而且由于東側生意好過西側,西側以君太為代表的商業人流量明顯低于東側,因此業內叫它“陰陽街”。但恰恰是建在陰面的西單大悅城在百貨商貿業態已近飽和的情況下,后來者居上,一下子帶動西側火起來!




"差異化的定位解決方案"


其實,中糧做大悅城之前,這個商業項目幾經易手。中糧接手之后做了充分的商業市調發現,西單商圈雖然商業密集,但是百貨居多。西單商場、明珠、華威,客流都很大,但是業態都以百貨商場為主,并沒有多少給消費者提供休息、吃飯和娛樂的場所。


所以,大悅城差異化定位,做大百貨的附屬設施,擴大了餐飲和娛樂的業態比例,以購物中心的最初定位,做成了這座西單商圈唯一的Shopping Mall,迅速成為時尚達人、流行先鋒、潮流新貴休閑購物的首選之地,也是2008年北京商業地產的最大亮點。



"良好的品牌入駐策略"


大悅城的成功還得益于它在差異化研策定位指導下的品牌招商。大悅城的頭三年也是舉步維艱,都是之前很少人問津的快時尚品牌,像熱風、Azona,還有當時在西單地區還沒有的ZARA、優衣庫、MUJI這些高街品牌,還有首都電影院,很多餐飲娛樂,都是當時的西單很缺乏的。良好的品牌入駐策略培養了專門針對高街時尚年輕群體的消費熱門區域。幾年后,大悅城的熱風從一層到地下二層,如果想進地下一層做生意,租金已經水漲船高。



"政府的帶頭牽線"


這一切首先得益于政府措施。原來將近2公里的西單并無天橋。東側的中友、老西單、華威聚客能力強,但是很難帶動西側消費。于是,政府牽頭聯合幾家商場建起了一座從中友到大悅城的過街天橋,用電扶梯方式做引導,這個外部動線的配備及其關鍵,打通了兩邊通路的命脈,更別說后來又配了一個天橋,人流過街的距離縮短多了。在加上大悅城的先天業態定位優勢,從第三年開始,它就火爆起來。



"起死回生之秘密"


于此同時,君太百貨意識到了大悅城的成功之處,之前的西單商貿都是以消費者的購買方式定位,轉而也向休閑方式定位偏移。后來天橋通到君太百貨,君太效仿大悅城,將地下一層開拓為餐飲業態,并引入了了鼎泰豐這一主力餐飲品牌。這個東南亞地區首屈一指的小籠包品牌成為了君太百貨的定海神針,引入了大量的人流。包括和太平洋咖啡和costa也入駐君太。在新一輪的商場改造推動下,君太通過營運策略起死回生。


包括大悅城旁邊的賽特,雖位于西單大街的起點,作為客流必經之處,但由于產品經營定位價位過高,不符合大眾消費客群需求,發展受阻。在西單新一輪業態升級潮流的帶動下,從西四以來的婚紗攝影集中地引入人流,調整業態變身109婚慶珠寶大樓,徐福記、老鳳祥等知名品牌都入駐,成為北京婚慶服務的一條龍場所,變得寸土寸金。


"總結"


西單大悅城的成功,也是西單大街第三次業態升級的成功,要歸功于戰略的成功,研策的成功,是它決定了商業項目根本性的生存方向。


西單大悅城把握到消費者需求的升級,把它的差異化定位堅持始終,并通過幾次動線調整,建成了亞洲最長飛天梯,強化定位,營造購物氛圍,才使它成為新商業中心的典范。沒有精準的研策定位,各項具體問題都會變味,從而失去生機。

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