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中國商業地產進入整合期 創新模式是硬道理

文章出處: 責任編輯: 人氣:2929 發布時間:2016-08-17

當前,中國商業地產發展面臨同質化突出,跟風嚴重,正處于轉型創新關鍵期,國家提出供給側結構性改革就是希望提高供給方面的質量和效率,以不斷滿足人民日益增長的旺盛需求。   靠著萬達做什么我做什么,龍之夢怎么運營我怎么運營,華潤怎么搞我怎么搞,那一套就能賺翻天的行情將一去不復返了!商業霸主競相角逐,“南郭先生模式”前途末路!   如今商業地產已是前有狼后有虎。前有積極拓展商業地產版圖,并確立其霸主地位的萬達,后有萬科、保利等地產行業大佬!同時遠洋等房企也宣布進入,萬通地產、五礦集團等房企也啟動了商業地產戰略。富力、龍湖等素有商業地產開發傳統的企業則加快了商業地產布局。行業多國爭雄,重新劃分市場疆土爭奪何其激烈!

一 . 運營成本持續提高,競爭激勵主力店上演關店潮:開發運營才是成功關鍵   平均每10萬人一個商業綜合體,一線城市商業綜合體趨于飽和。 數據顯示,國內主要城市商業綜合體數量已經達到破1000個,透支風險顯現。保守估計到2018年國內商業綜合體數量達到1200個,對各個商業綜合體的生存形成不小的考驗。   如今一線商業趨于飽和傳統百貨關店轉業態、大賣場經營業績整體下滑。上?;春B诽窖蟀儇洺冯x,給火熱的上海商業綜合體市場一記耳光。該店房租三年一漲,該商業體位于上海商業中心淮海路商圈,區域內商業密集,同業競爭激烈,其撤離折射老牌百貨離場之痛。   二線城市商業之間競爭也不容小覷,諸多商業地產企業已經提前布局熱門二線城市,商業扎堆開盤。更加考驗商業開發企業的運營能力。當前市場競爭激烈,商業綜合體的開發更多的是在考驗開發商的操盤能力。大型商業項目開發,從資金沉淀能力、選址、設計規劃、招商營運等各個環節都對開發商的綜合營運能力要求非常高。從選址拿地、規劃圖紙再到運營的整個過程中,需要明確的開發策略,運營更是關鍵。

二 .不動產投資目標REITS興起   商業資產證券化熱情不減   北京華聯購物中心新加坡REITS上市,天虹商業資產支持專項計劃成功發行。這兩個REITS項目的入市,重燃了業界對于REITS的熱情,商業地產退出通道更加多元。   2016年6月新城地產將其位于青浦的新城吾悅廣場發起公募商業物業類REITs上市,作價10.5億將上海青浦吾悅廣場注入該資管計劃,這也是國內推行資產證券化以來,首個商業綜合體資產證券化,商業地產行業首個以大型商業綜合體為目標資產的不動產資產證券化項目。   國外新加坡日本等國已形成了以REITs為核心的商業地產輕資產發展模式,這種模式可以避免資金沉淀,可以使商業地產商更好的突破資金瓶頸,獲得快速發展。新城吾悅廣場的REITs將有效減少商業項目資金沉淀,提升凈資產收益率。同時證券化項目依然保留吾悅品牌,有效的提升新城吾悅品牌的影響力。不僅如此,輕資產模式的盈利能力更強,還可以提升凈資產收益率。   

三 . 差異化打造高盈利項目,規?;膊蝗菪∮U   消費升級,綜合體以高體驗產品不斷受到追捧,單店之間構建差異化將成為常態,通過高體驗度產品獲取高溢價,贏得高利潤,打造品牌,造就區域化小而精的商業項目,這樣也必將以商業品牌的規?;癁榇鷥r,影響企業盈利能力,靜兒影響企業立足于商業排行榜。   在打造差異化的同時,在商業空白區以打造規模經濟為主,以數量贏精品,以多而全贏小而精,商業地產企業抓緊跑馬圈地速度,打造規模經濟,構筑一定的商業競爭門檻,塑造品牌,擴大市場影響力。   如商業地產擴張路徑,萬科商業地產與光大安石、嘉實基金信托和快錢公司簽署投資框架協議,萬達也抓緊最后快速布局三四線城市商業的機會,僅2016年就計劃56座萬達廣場開業。

四 . 一線城市優質商業資產成熱門標的   2016年5月遠洋地產收購一線優質資產: 遠洋地產正式完成對上海東海商業中心的收購和物業交割。這不僅是遠洋地產首次涉足上海這座中國最具經濟活力城市的寫字樓市場,也是首次在一線城市的核心地段收購優質商用不動產。   2016年7月,雅居樂出資約2.32億元收購位于北京市延慶區的一個綜合性商業金融服務業項目,雅居樂通過收購商業項目正式進駐北京。   一線城市樓市行情火爆,商業也蒸蒸日上,人口持續流入、資本流入及產業配套齊全,新型城鎮化背景下,人口、資源和資金依舊會向一線城市集聚,樓市溢價最大的增量開發項目將仍舊集中在一線城市的局面。一線城市的虹吸效應更加明顯,資源富集作用更加突出,企業進入一線城市有利于長遠發展。   五 . 體驗式購物前景可期,VR虛擬商業還在路上抓住眼前機會才是良機!   體驗業態仍然是傳統商業轉型的主流方向。商業品牌由重規模轉向重創新。實體商業競爭由以前的促銷戰、品牌戰專項體驗站、未來商業項目將同時不斷導入文化、藝術、旅游、科技、VR、健康等元素,營造舒適購物環境,增加交互等內容供應,倒逼品牌創新與業態創新。   一站式服務、全業態消費、購物體驗升級均不再是零售運營的一紙噱頭,更多以宜家、國美為代表的專業賣場運營商亦投身于商業洪流中。異業之間的復合互補,傳統業態的界限將會更加難以界定。但不斷提高商業體驗,構造體驗經濟是未來商業發展競爭的主要方向。

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